El tema habitacional es un problema que padecen cientos de uruguayenses, aunque no está en la agenda de debate de los candidatos.
El crecimiento poblacional sumado al crecimiento del turismo genera una tensión en el mercado inmobiliario que no tiene respuesta desde el lado de la oferta de inmuebles para alquiler.
Por AGUSTIN BORDAGARAY
Desde hace unos años la construcción de viviendas ha quedado en manos del sector privado y sujeto a las reglas del mercado.
Esta falta de oferta que acompañe la creciente demanda provocó escases de inmuebles para alquilar o compras y un aumento significativo de los precios tanto de los m2 para comprar como del precio de los alquileres, los cuales en algunos casos supera los costos que se abonan en ciudades con gran concentración poblacional.
Hasta ahora los candidatos que han anunciado sus candidaturas lanzan slogans que no aportan al debate. Todos proponen mejorar el turismo, hacer una ciudad de la que nos sintamos orgullosos, vivienda para todos y todas, bancos de terrenos, etc.
Si ese fuera el debate, no habría necesidad de elegir entre las distintas propuestas ya que todos estamos de acuerdo con esas consignas.
El tema a discutir es como se logran esas aspiraciones.
El mercado inmobiliario de Uruguay tiene dos grupos de demandantes, los que necesitan para habitar permanentemente y los que alquilan para turismo. Ambos ejes son vitales para la economía local y cualquier política que se quiera presentar que no tenga en cuenta las plazas disponibles no solo serán inútiles, sino que traerán problemas graves.
No se trata en este momento electoral de presentar medidas concretas, pero sí de explicar el rumbo que se piensa tomar para resolver un grave problema para muchas familias que no tienen donde formar su hogar y están condenados a pagar enormes sumas por alquiler o conformarse con el hacinamiento en casa de algún familiar dispuesto a recibirlos.
En mi concepción es el Estado quien debe tomar para sí este tema y regular el mercado procurando que haya mayor oferta y a su vez que dicha oferta se adecúe a los precios que nuestros vecinos pueden pagar.
Lo primero que debe encarase es la facilitación para la regularización dominial. Según fuentes de la Municipalidad, más del 10% de los lotes de la ciudad están irregularmente ocupados.
Solo por mencionar un dato, en las plantillas catastrales alrededor de 3.000 figuran como de titularidad de la Municipalidad cuando los terrenos disponibles para la comuna no superan los 200. El resto corresponde a terrenos cedidos, ocupados o utilizados y que no figuran como tales en los padrones.
Lo segundo que debe procurarse es actualizar el código de edificación pensando en un plan estratégico que contemple esta necesidad de nuevos espacios para habitación.
El Código de Ordenamiento Territorial y Ambiental (COTA) que puso en marcha la gestión del intendente Oliva busca regular la construcción y avanza en este sentido de mejorar la densidad poblacional dentro del ejido de C. del Uruguay.
Por supuesto que esa propuesta tiene que ir necesariamente de la mano de una mejora en los servicios sanitarios, alumbrado público, espacios públicos, etc; todos ellos de responsabilidad de la Municipalidad.
El fomento de la construcción de nuevos grupos ocupacionales es una ocupación que deben atender desde los funcionarios.
Otra arista que debe estudiarse es que hacemos con los inmuebles ya construidos y que no están para la oferta o lo están a precios exorbitantes.
Desde el lado de los propietarios expresan los siguientes argumentos generales; el primero es que alquilar un inmueble a los precios que la actual demanda está en condiciones de pagar no es una inversión rentable si se lo compara con otras colocaciones financieras.
El otro argumento es que prefieren alquilar temporalmente los fines de semana a tener un inquilino permanente en sus inmuebles.
Otro argumento común es que los contratos de alquileres son muy rígidos y que, si el inquilino no es suficientemente confiable, el riesgo de cobranza o de culminación anticipada del contrato es muy alto por su complejidad y costo.
Desde el lado de la demanda, además de los problemas de costo y faltante, suman el inconveniente que hay una franja enorme de personas que trabajan “en negro” o que una parte de sus ingresos son en ese color, lo que resulta una barrera para presentar un ingreso que justifique pagar el precio del alquiler.
Para acercar las partes el estado tiene para utilizar varias herramientas.
Por el lado del fomento, es indispensable generar políticas de construcción de viviendas.
También se puede generar en conjunto con las compañías de seguros que prestan servicios en la ciudad un seguro de garantía de cumplimiento de contrato que sea seguro para el locador y accesible para el locatario.
Puede asimismo generarse incentivos tributarios para quienes destinen viviendas para alquileres, distinguiendo a los que alquilan a vecinos y a los que alquilan a turistas.
Por el otro lado, puede condicionarse las inversiones con recargos fiscales que induzcan a poner los inmuebles ociosos en el mercado.
Existen ejemplos en el mundo que pueden replicarse en la ciudad.
Desde cobrar una sobre tasa para los inmuebles desocupados como el caso de Francia, el Reino Unido, Alemania, Dinamarca, Cataluña, Navarra, el país Vasco o nuestra vecina Uruguay.
Hay países como el Reino Unido, Alemania o Uruguay que habilitan al gobierno a expropiar los inmuebles desocupados.
En el Reino Unido se creó la “Empty Home Agency”, agencia que se ocupa de este tema en particular y que llega a realizar convenios con bancos para usar viviendas embargadas para alquiler social.
Otra carga tributaria posible es cobrar la tasa de higiene a los inmuebles desocupados tomando como base imponible el valor de la renta presunta que según el mercado puede obtener el propietario, el que se elimina cuando se ocupe el lugar.
Estos son algunas de las propuestas, seguramente habrá otras que se adapten a la realidad de la ciudad, lo que es indispensable es el debate al respecto y sobre todo que los candidatos expresen cuál es su visión al respecto.
